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小規模温浴施設が求められる時流

 以前から、「近い将来、必ず小規模温浴施設の開発が求められる時代が来る。」と言ってきました。

W_yokusitu  温浴ビジネスへの新規参入が相次ぎ、競合施設が増えてくれば、他店との差別化のために、後から出店する施設はより大型化・ハイグレード化へと向かっていくのが自然な流れです。

15年前は、健康ランドが2000円前後の入館料で営業しており、一方新規出店するスーパー銭湯はほとんどが500円以下の価格設定でしたが、一定の価格帯で営業する施設が増えれば、競合が集中する価格帯を避けて、違う価格帯へ参入しようとする施設が増えるのも自然な発想です。

「差別化戦略」と「価格政策」という二つの要因によって、この10年間は700円~1,000円の価格帯への新規出店が最も多かったのではないかと思います。

そしてその結果として、大型でハイグレードな温浴施設が増え、500円~2,000円の価格帯の中で空白地帯が少なくなりました。

 また、高齢化社会と環境問題が、モータリゼーションの減速をもたらしています。わざわざ遠くへ出かけることを避け、車に乗らない人が増えれば、15分~30分商圏を狙った郊外型立地は苦境に陥ります。

狙えるマーケットのボリュームと地価のバランスという意味で、うま味の大きかった郊外型立地はその魅力が減少し、代わって周辺人口密度の多い立地か、地価がさらに安い超郊外立地へと出店場所がまた変化していくでしょう。

駅前や住宅街などの人口密度の多い立地は、地価が高く、1,000坪以上のまとまった土地が確保しにくいですから、狭い敷地にコンパクトな温浴施設開発をしなければならないケースが増える可能性があります。

 加えて、経済環境の悪化による資金調達難や、先行き不透明感による短期投資回収ニーズの高まりといった事業家側の立場では、低投資=小規模な温浴施設開発によって事業リスクを抑えたいと考えるのではないでしょうか。

 これらを総合して考えると、今まで延床面積400坪以上でつくられることが多かった温浴施設ですが、300坪、200坪あるいはそれ以下でつくりたいという開発需要が増えてくると思われるのです。

 ただし、温浴施設というのは100坪でも2,000坪でも相似形で自由自在につくれるかというとそうではありません。

銭湯、スーパー銭湯、健康ランド、日帰り温泉…業態によってバランスの良い施設面積というものがあり、それぞれが標準的なビジネスモデルとして検証された結果ですので、それを崩すというのは容易なことではありません。

また、事業規模に関わらず、一定のコストがかかるものがあります。代表的なところでは温泉掘削です。

温泉の掘削はその掘削深度によって、数千万円から1億円以上のコストがかかります。

いくら全体の事業費を圧縮しようとしても、温泉掘削自体のコストは圧縮しようがないため、事業費全体に占める温泉掘削のコスト比率が上がり、他の部分でそれを吸収するのは非常に難易度が高い作業となります。

 ということで、小さくするのは決して簡単ではないのですが、それでも「これから必ず小規模温浴施設の開発ニーズが高まる」と考え、その事業性を高めるための研究を続けています。

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