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複合開発

今日は大手ノンバンク系の金融機関さんと、東北地方のあるショッピングセンター(SC)の敷地内で温浴施設を開発したいという案件で打ち合わせを行いました。

SCなどの商業施設と温浴施設という複合開発プランを最近よく見かけるのですが、思ったほど複合による相乗効果が期待できないというのが実態のように思います。

温浴施設というのは非常に来店目的性が高く、ほとんどの人がそこへ行くことを決めて移動しています。商業施設のようにウィンドウショッピングをしていたら衝動買いしてしまった、ということは少ないのです。(個人的には衝動サウナや衝動マッサージをすることはありますが…。)

そのため、商業施設と複合開発をしても、お風呂のついでに買い物や食事をすることはあっても、その逆は期待しにくいということなのです。また、時間帯別の集客の波は多少異なりますが、土日休日に集客が集中するという特性も商業施設と共通なので、駐車場の効率的な利用という意味でも目ざましい効果は期待できません。

以上のことから、温浴施設とSCなどの商業施設を複合開発する場合は、単独でも十分成立できるだけのマーケットや立地条件があるかどうかが重要になると考えます。

「相乗効果」という曖昧なものに過剰な期待をして、売上予測や事業計画が甘くなるのは最も危険なパターンです。今回の案件はマーケットはそこそこ行けそうですが、競合店舗数が多いので、既存施設とどのように差別化するかが鍵を握るような気がします。

 

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